房子好卖不好卖，有时候真的看形势。市场好了，哪怕是些垃圾，照样抢得欢。就譬如由后海最有名烂尾地标改造而来的中联自由港湾，近期也随行就市卖出了开发商自己都有点不好意思的高价钱，只是这个房子，真的值这个钱？那些冲着投资挣钱而来的接盘侠们，你们确定通过这个房子可以挣到钱？土地“寿命”腰斩 显而易见的政策风险一处住宅的土地使用年限大概是70年，商业公寓的大概是50年，中联自由港湾比较特殊，假如您现在购买它，您的房子的土地使用年限只剩20多年。不是政策欺负这个建筑，也不是开发商少买了20多年的使用权，而是因为这两栋高楼出身烂尾，两座后海的双子塔，在咸湿的海风下裸奔了小20年，这20年半拉子状态的闲置，不仅让这处建筑的几乎每一寸筋骨都饱受风吹雨淋，也白白消耗掉其正常的土地使用年限，如今虽然包装一新，打着高档公寓的面目入市销售，事实却是，貌似市场新人的自由港湾，身子骨已经过了壮年，逼近“后半生”。他的法律身份也决定了，或许在不久的将来，这个房子就会成为需要被政策变化考验的焦点楼盘。被涨价压缩的增值空间 卖不动可能就在眼前自由港湾上市之初，青岛各处都可见30万海景房的标语，40多平方米精装户型，虽然出身烂尾，这样的价位也还算可以接受。现如今，自由港湾顺势涨价，幅度也相当可观，最低50多万一套，涨幅近70%，只是这样的价格，已经充分压缩了自由港湾未来的增值空间，使得长线回报，成为自由港湾几乎唯一的投资回报方式。那么依照目前自由港湾的出租回报价格，买自由港湾是否合算？据了解，自由港湾目前推出的包销政策大概是月租2400元，包租年限为三年，除去需要业主承担的物业费，一年的回报大概2.7万元，不足房款回报的6%，这还只是总价最低户型，如果按照总价60万左右的户型计算，一年回报尚不足5%。几乎与同等金额的银行理财相差无几，且房子占用资金大，变现处理不灵活。另外，也有人担忧，开发商三年包租只为促销，三年后一旦取消包租，视野不好的低总价户型，租金回报会断崖式回落。一般情况下，居住类房产投资的回报基本不依靠租金，如果从房产增值的角度，自由港湾的目前的投资价值有限，随着土地使用年限的邻近，此类房产的变现难度将越来越大。一些总价50多万的所谓低总价户型，不看城，不看海，只能看墙，将来寻找买家会十分困难。功能混杂 体验差影响价值从2014年前后开始销售，中联自由港湾已经基本投入使用，从目前的情况，各种使用功能的混杂，已经影响大厦的使用效果，未来这也将成为制约该处物业增值，甚至造成其贬值的硬伤。一处大楼，有办公的，有开旅馆的，有自住的，大家的使用目的不一样，对物业管理的要求也不一样，相互影响是肯定的。自住的把这儿当家，不希望人来人往，开旅馆的需要人来得越多越好，他们需要热闹，在大厦的销售期，开发商为了销售还能做出一些妥协或平衡，但当房产售罄，开发商撤出，有些矛盾也就会放任由之。现在去大楼一些有酒店客房出租的楼层，已经在走廊里闻到浓浓的锅气。这些相互矛盾的细节看似鸡毛蒜皮，但长此以往必定攒出负面的口碑，再加上烂尾、使用年限等毛病，自由港湾的增值前景也就变得暗淡。这样一个名盘，虽然叫得响亮，想要出手却该好好思量。不要被眼前的诱惑所左右，投资生钱，眼光要放得长远。请点击阅读原文